En Mun gústanos moito cando o deseño e o resultado final correspóndense. Significa que acertamos no control e seguimento da obra.
Por suposto xs propietarixs son xs que teñen a última palabra así que tamén son cómplices dun resultado do que todxs podamos sentirnos orgullosxs.
Non sempre é sinxelo. Moitas veces os imprevistos e a economía obrigan a facer cambios. Outras veces, voluntariamente, indecisións ou desacertadas decisións fan que un proxecto se desvirtúe no proceso de construción.
“Casa Paumasa” axústase moi ben ao que entre todxs imaxinaramos.
….Esta é a imaxe da infografía que fixemos para Elxs….
…e así é como está a quedar….
Que vos parece?.
Mais fotos de “Casa Paumasa” nesta ligazón da nosa web
Digamos que has acordado con Mayorparte S.L un contrato llave en mano. La pregunta que te harás ahora es como garantizar que cumplan con el plazo de entrega de la vivienda.
Está de moda últimamente firmar un contrato con la empresa constructora donde se acuerde un plazo de entrega. Si Mayorparte S.L. cumple con el plazo ningún problema, pero ¿qué ocurre si no lo hace? Pues resulta que irán pagando ellos parte de la obra proporcionalmente en función del retraso. Puedes hacer algo así si quieres pero no te lo recomendamos. Mayorparte S.L. puede sin lugar a dudas controlar los plazos de la parte de obra que ellxs construyan, pero no pueden controlar los plazos de las empresas sub-contratatadas al 100% debido a las variaciones del mercado.
Pongamos un ejemplo: Tu firmas el contrato en unas condiciones y después de unos meses nos encontramos una nueva crisis financiera. Esto afectará indudablemente a las previsiones de construcción en precio y plazos. Mayorparte S.L. se verá presionada e intentará cumplir su contrato, tomará decisiones a tal efecto dando prioridad a los plazos en vez de la calidad de la construcción. Realmente no te interesa en absoluto que las decisiones que se tomen para construir tu vivienda sean de urgencia.
Te proponemos lo siguiente. Tú tendrás una previsión que se intentará cumplir pero deberás tener cierta flexibilidad para entender cómo afectan a tu obra las fluctuaciones del mercado y los problemas surgidos en la misma construcción.
Puede que la entrega de tu casa se retrase un par de meses pero si tu casa ha quedado bien el año que viene ya te habrás olvidado, si tu vivienda tiene una deficiencia, favorecida seguramente por esta presión, no lo vas a olvidar nunca. Algunas veces, pocas, nos hemos visto obligados a parar una obra porque hay una deficiencia grave que es necesario corregir. Esto puede significar un tiempo largo de retraso pero lo que queremos principalmente es que tu casa quede bien, por encima de los plazos estimados.
Una vez hayas tomado la decisión de cómo quieres gestionar tu obra (Llave en mano Vs Administración) llega el momento de decidirte por un presupuesto. Eres Tú quien decide que empresa quieres que construya tu casa pero te tenemos que advertir de algo, ¡si, lo que sospechabas!, habitualmente, no siempre, un precio más económico puede significar una deficiencia constructiva u otro precio oculto así que hay que tener mucho cuidado.
Has de saber que Nosotros tenemos que garantizar que tu vivienda se ejecuta correctamente así que si vemos alguna deficiencia en el presupuesto que has escogido nos veremos obligados, por tu bien, a pedir que se corrija.
El Project Manager puede ser cualquier constructor/a independiente, arquitectx técnico u otrx arquitectx.
Supongo que te preguntarás si Tú, ya que eres promotor y propietaria, puedes hacer de Project Manager. Pues sí, legalmente si puedes pero la pregunta sería otra, ¿Realmente sabrás hacerlo?
Nosotros lo tenemos claro, si no tienes experiencia y conocimientos específicos no vas a poder hacerlo. Ya no es solo porque sea un trabajo que requiere de muchas horas, que también. Empezarán tus problemas desde el principio. Recibirás los presupuestos y no serás capaz de valorarlos adecuadamente, resultando imposible determinar qué presupuesto realmente te conviene.
Esto será solo el principio de un difícil trabajo de coordinación que empezará a complicarse a lo largo de las etapas de la obra cuando te veas obligado a discutir con diferentes empresas por mantener unos precios de construcción y plazos en tiempo. Muy a menudo nos encontramos que, cuando el cliente quiere ejercer de Project Manager, los tiempos de la construcción se alargan enormemente.
Digamos que haciendo de Project Manager has encontrado un fontanero que te hará la instalación un 10% más barato que el fontanero que te propone Mayorparte.S.L. Ese fontanero debe colocarte la instalación de los baños y la cocina, para que se puedan empezar a revestir las paredes. Cuando le llamas para confirmarle que le contratas, te dice que hasta dentro de tres meses no puede empezar, porque está acabando otro trabajo, así que ya no podrás empezar a revestir las paredes hasta dentro de 4 meses. Mayorparte S.L. no puede estar parada en tu casa hasta que acabe el fontanero, así que mueve al personal y la maquinaria a otra obra mientras tanto. Cuando acaba el fontanero, 5 meses después, Mayorparte. S.L intentará volver lo antes posible a tu obra, pero a lo mejor tarda dos semanas en volver. En resumen, se ha retrasado 4 meses la construcción de la casa, y esto sólo por uno de los muchos intervinientes en la construcción!
En resumen, el Project Manager se encargará de comparar los proyectos por Ti, aconsejándote cual es el que más te conviene. Se responsabilizará en obra de gestionar las empresas y sus presupuestos, tanto en plazos como en precios.
Nosotros te podemos asesorar con el proceso, pero nuestra labor es otra. Nuestra labor consiste en valorar y responsabilizarnos de que las soluciones adoptadas están correctamente ejecutadas.
Has decidido que tu casa la construya la empresa “ Mayorparte S.L.”. Como su nombre indica esta empresa realizará la mayor parte de tu vivienda. Se hará cargo de la estructura, tabiquería, algunos revestimientos, etc. pero no todo. Habrá partes de la construcción que no estén capacitados para realizar y se vean obligados a sub-contratar.
La construcción de una vivienda es como un puzzle de profesionales para los diferentes oficios (movimiento de tierras, estructura, tabiquería, electricidad, fontanería, etc.) que habrá que coordinar en sus diferentes etapas. El electricista no podrá entrar a poner enchufes hasta que estén en pié los tabiques, así mismo el que ejecute los tabiques no podrá ponerse de nuevo a revestirlos hasta que el electricista acabe y así con todos los oficios que necesariamente deban pasar por obra.
Mayorparte S.L. te ha dado un presupuesto que incluye todos los elementos constructivos aunque una parte importante de ellos los sub-contrate.
Entonces, una pregunta: ¿Si contrato a Mayorparte S.L. se encarga y se hace responsable de la coordinación de los diferentes oficios?, ¿Se encarga de proveer de los materiales necesarios con sus precios referenciados y su colocación tal y como aparece en los presupuestos que me entregaron aunque sean empresas sub-contratadas?.
La respuesta es sí, pero solo si tú quieres. Mayorparte S.L. se hará cargo de todo eso en un tipo de contrato que se llama “LLAVE EN MANO”.
Cuando le digas a “Mayorparte S.L.”que quieres que sea llave en mano obviamente te cargarán un precio extra por encargarse de todas estas labores. Es más que razonable: coordinar y organizar ese trabajo es una tarea inmensa.
¿Existen otras opciones?. Si, existen. La más común es la que se denomina “POR ADMINISTRACIÓN”.
POR ADMINISTRACIÓN significa que la obra se gestiona por oficios independientes. En este caso, “Mayorparte S.L.” será un oficio más y se encargará de ejecutar todo lo que esta empresa alcanza a ejecutar sin subcontratar. El resto de oficios, que “Mayorparte S.L.” suele sub contratar, se contratarán independientemente, de igual modo que se contrata a “Mayorparte S.L.”. Para este caso, es recomendable que una tercera persona (igual te suena el término en inglés de PROJECT MANAGER o “GESTOR DE PROYECTO”) se encargue de esas tareas.
El PROJECT MANAGER se encargará de buscar empresas y contratar aquellos materiales y elementos constructivos que más se ajusten a las pretensiones del proyecto a la vez que se coordina con las empresas encargadas de los oficios para la entrada y salida en obra.
A menudo nos encontramos con que la gente que va a hacer su casa tiene muy poca información de cómo funciona el proceso de la obra (¡faltaría más!… para eso estamos los que la ejecutamos) y, aunque hay gente muy apañada y familiarizada con el proceso constructivo, normalmente no es el caso.
A continuación, enumeramos una serie de consideraciones que creemos muy importante que sepáis sobre cómo funcionan las cosas a la hora de construir vuestra propia casa.
Esperamos que os ayuden y os guíen a la hora de tomar ciertas decisiones.
MUN ARQUITECTURA 